是被拉低的净负债率,正荣地产

12月10日,正荣地产集团有限公司发布未审核的营运数据。截至2019年11月30日,正荣地产连同合营公司及联营公司累计实现合约销售金额1165.33亿元。

11月10日,正荣地产发布人事变更公告。公告显示,王本龙辞任正荣地产执行董事、行政总裁及授权代表职务,自11月20日起生效。暂代行政总裁一职的是公司执行董事兼董事会主席黄仙枝,直至合适人选获委任为止。

澳门威利斯人708567,正荣地产之所以会在权益中大做文章主要是因为其有息负债不断增长又迫切需要控制杠杆水平。统计发现,2014年末-2018年末正荣地产的有息负债分别为301.80亿元、253.58亿元、370.23亿元、420.64亿元、464.92亿元,四年间增长了163.12亿元。半年报显示,截至6月30日正荣地产的有息负债为525.29亿元,半年间增加了60.37亿元。值得注意的是,截至今年6月30日,正荣地产的即期借款为249.03亿元,较年初增长4.46%,占有息负债总额的47.41%;货币资金为301.37亿元,现金短债比为1.21,不过扣除受限制现金及已抵押存款的话,其货币资金仅为250.72亿元,与短期借款持平。

另外,截至6月30日正荣地产的权益总额中有一项永续资本证券高达44.87亿元,较年初的30.08亿元增长49.17%。财报显示,正荣地产于2018年向永久资本证券派付股息共2.25亿元,实际上该永续债是负债而非权益,只是在会计处理上被列入股东权益之中。

在规模加速奔跑的同时,往往伴随着高杠杆。然而,正荣地产却是例外,种种隐秘的财技背后,是被拉低的净负债率。外界不禁要问,正荣地产的隐形负债究竟还有多少?

另从近三个半年度来看,正荣地产的融资成本分别为14.63亿元、22.75亿元、25.59亿元,呈现逐年增长趋势。

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此外,原正荣地产财务总监兼联席公司秘书谈铭恒于2018年11月离任;原正荣地产副总裁兼董事会秘书刘翔于2019年3月离任。

尽管从2016年开始正荣地产的融资利率降至10%以内,其融资成本也有所减小,但随着有息负债规模的扩大,其融资成本又开始攀升。由图3可知,2018年正荣地产的资本化及费用化融资成本为46.32亿元,同比增长57.12%。另从近三个半年度来看,正荣地产的融资成本分别为14.63亿元、22.75亿元、25.59亿元,呈现逐年增长趋势。

由图4可知,通过反映长期偿债能力的指标“/全部债务”可知,正荣地产该项指标整体由2014年末的0.80下滑至2018年末的0.56,长期偿债能力较弱。不过从近两年来看,2017年末该指标达到低值后开始增长,截至今年6月30日,该指标为0.59,较年初增加3个百分点。

图2显示,在2014年末-2018年末正荣地产扣除预收账款后的资产负债率分别为95.43%、83.47%、83.40%、81.78%、74.03%,而其于今年6月30日该指标为73.34%,较年初下降0.69个百分点。相较于调整后的资产负债率,正荣地产的净负债率下降幅度更大。其在2015年末-2018年末的净负债率分别为326.16%、205.96%、183.22%、74.04%,仅用三年时间就将净负债率降低了252.12个百分点。截至今年6月30日,该指标为77.07%,较年初增长了3.03个百分点。令外界称奇的是,正荣地产在负债总额及有息负债不断增长的同时杠杆水平却不断下滑。其主要是因为大量的合作开发所致,这也是正荣地产能够在短期内冲进千亿销售的重要武器。从正荣地产所占权益土地储备来看,其于2017年末所占土地储备建筑面积权益比为79.26%,于2018年末该指标为52.88%,而截至今年6月30日该指标为56.81%。也就是说,正荣地产的土地储备中有将近一半不属于自己。此外,正荣地产非控股权益占比也逐年提升。数据显示,正荣地产于2014年末-2018年末其非控股权益占权益总额比例分别为6.68%、2.56%、11.29%、8.76%、32.44%,而截至今年6月30日该指标为36.57%,其归属于母公司股东权益在权益总额中占比仅为47.98%,竟然不及一半。以2018年为例,正荣地产的净负债率下降高达109.18个百分点,主要是由于其股东权益增长了100.25%所致。标准排名发现,股东权益中增长幅度最多的就是非控股权益,于2018年增加了68.71亿元,增幅高达641.48%。随着非控股权益占比的大幅增加,正荣地产的净负债率自然会有所下降,而真实的净负债率或许只有正荣地产自己知晓。另外,截至6月30日正荣地产的权益总额中有一项永续资本证券高达44.87亿元,较年初的30.08亿元增长49.17%。财报显示,正荣地产于2018年向永久资本证券派付股息共2.25亿元,实际上该永续债是负债而非权益,只是在会计处理上被列入股东权益之中。随着合作开发项目大增,正荣地产对外担保的借款也不断增加。显然,正荣地产真实的杠杆水平与报表呈现的存在一定差距。

在冲规模与高周转的道路上,正荣地产隐忧不断。然而,隐忧亦是规模增长的桎梏,稍加不注意,就会处处暴雷。

原标题:正荣地产:“隐形”的负债

从2016年-2018年来看,正荣地产的签约销售金额实现跳涨。由图1可知,正荣地产在2016年-2018年的签约销售金额分别为392.92亿元、701.53亿元、1080.17亿元,3年内销售金额增长接近2倍,年复合增长率为65.80%,但其增速却有所下滑。数据显示,正荣地产在近两年内的同比增速分别为78.54%、53.97%。

人事震荡频繁

随着销售规模不断增大,正荣地产的内部管理能力并未同步增长,人事变动不断。

长期偿债能力较弱

在规模极速扩张的同时,正荣地产的杠杆水平却一路下滑。尤其是在2018年其调整后的资产负债率及净负债率都降至行业较低水平。

负债或是冰山一角

早些时候,正荣地产的其他高管也相继卸任。2018年3月,正荣地产原总裁林朝阳被调任为正荣产业发展集团董事长兼总裁,后于8月辞任正荣地产执行董事兼联席行政总裁,彻底退出集团地产业务板块;同样是8月,正荣地产原行政副总裁肖春和也被调任到产业发展集团担任副总裁兼商业董事长,退出地产业务板块。据最新消息,肖春和已在一个月前向公司提出离职申请。

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另据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示,正荣地产绿色信用指数65.5,绿色信用等级BB,排名第32位。

来源:标准排名官号

长期偿债能力较弱

随着销售规模不断增大,正荣地产的内部管理能力并未同步增长,人事变动不断。11月10日,正荣地产发布人事变更公告。公告显示,王本龙辞任正荣地产执行董事、行政总裁及授权代表职务,自11月20日起生效。暂代行政总裁一职的是公司执行董事兼董事会主席黄仙枝,直至合适人选获委任为止。对于正荣地产而言,王本龙有着不同寻常的意义。王本龙于2014年加入正荣地产担任城市公司总经理,仅用了不到四年的时间,就被任命为联席行政总裁,被业界称为“火箭总裁”。在2014年加入正荣地产后,王本龙先后担任天津地区公司总经理及董事长、苏州地区公司总经理、行政总裁助理、北京及郑州地区的房地产业务负责人;于2017年1月担任副总裁;于2017年11月被任命为常务副总裁;后于2018年3月始先后任命上市公司联席行政总裁、上市公司执行董事兼行政总裁。在正荣地产不到6年的短暂时光里,王本龙却给正荣地产的规模扩张带来了佳绩。数据显示,正荣地产的签约销售金额从2014年的169亿元增长至2018年的1080亿元,仅用四年时间就从百亿冲到千亿。早些时候,正荣地产的其他高管也相继卸任。2018年3月,正荣地产原总裁林朝阳被调任为正荣产业发展集团董事长兼总裁,后于8月辞任正荣地产执行董事兼联席行政总裁,彻底退出集团地产业务板块;同样是8月,正荣地产原行政副总裁肖春和也被调任到产业发展集团担任副总裁兼商业董事长,退出地产业务板块。据最新消息,肖春和已在一个月前向公司提出离职申请。此外,原正荣地产财务总监兼联席公司秘书谈铭恒于2018年11月离任;原正荣地产副总裁兼董事会秘书刘翔于2019年3月离任。在冲规模与高周转的道路上,正荣地产隐忧不断。然而,隐忧亦是规模增长的桎梏,稍加不注意,就会处处暴雷。

人事震荡频繁

责任编辑:陈悠然 SF104

图2显示,在2014年末-2018年末正荣地产扣除预收账款后的资产负债率分别为95.43%、83.47%、83.40%、81.78%、74.03%,而其于今年6月30日该指标为73.34%,较年初下降0.69个百分点。

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随着合作开发项目大增,正荣地产对外担保的借款也不断增加。显然,正荣地产真实的杠杆水平与报表呈现的存在一定差距。

由图4可知,通过反映长期偿债能力的指标“/全部债务”可知,正荣地产该项指标整体由2014年末的0.80下滑至2018年末的0.56,长期偿债能力较弱。不过从近两年来看,2017年末该指标达到低值后开始增长,截至今年6月30日,该指标为0.59,较年初增加3个百分点。另据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示,正荣地产绿色信用指数65.5,绿色信用等级BB,排名第32位。

此外,正荣地产非控股权益占比也逐年提升。数据显示,正荣地产于2014年末-2018年末其非控股权益占权益总额比例分别为6.68%、2.56%、11.29%、8.76%、32.44%,而截至今年6月30日该指标为36.57%,其归属于母公司股东权益在权益总额中占比仅为47.98%,竟然不及一半。

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